Documents à exiger pour acheter en toute sécurité.

Publié le par Tina

Il y a eu quelques arnaques immobilières graves par le passé, de ce fait les lois sur les titres de propriété en République Dominicaine ont changé en 2009 et sont maintenant quasi au même niveau que dans les pays dits développés.

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 Aujourd'hui nous pouvons encore le constater, malheureusement, une grosse majorité des "agents immobiliers" n'a aucune légitimité, ou aucune compétence, mais il est parfois difficile de faire la part des choses ; Ce sont généralement les plus affables, les plus mielleux et les plus "copains-copains" avec vous, qui vont vous proposer les "bonnes" affaires, les meilleurs placements.......et qui au bout du compte vous laisserons tomber, au mieux comme de vieilles chaussettes lorsque vous aurez signé, ou au pire vous aurons escroqué.

Mais nous n'avons pas encore trouvé le moyen de reconnaitre à coup sur les honnêtes gens  J'ai perso des "vendeurs" sur la région de Cabrera/ Rio San Juan que je pourrais black lister sans aucun doute, mais les conseilleurs n'étant pas les payeurs ; chacun vivra son expérience et verra midi à sa porte...


La seule chose que je me permettrai de vous suggérer, si vous souhaitez acquérir un terrain, est de demander IMPÉRATIVEMENT à votre vendeur de vous fournir les 4 documents suivants :

1) Le titre de propriété "CERTIFICADO DE TITULO" de la parcelle, aux nouvelles normes 2009, émis par la "REGISTRO DE TITULOS" sur lequel figure le numéro de parcelle "PARCELA No XXXXXXX" et le nombre de M2 de la parcelle.

titre de propriete modele

 
2) Le plan cadastral de la parcelle, "PLANO INDIVIDUAL", numéroté avec un code-barre, émis par le géomètre agréé "AGRIMENSOR" et approuvé par la direction régionale du Cadastre "DIRECION REGIONAL DE MENSURAS CADASTRALES" et qui mentionne le même numéro cadastral  que le Titre de Propriété !         
Communément appellé "Deslinde" ce plan est réalisé à l'aide d'un GPS.

plan-geometre-cadastre


3) Une attestation récente de la direction générale des impôts" CERTIFICACION DE PROPRIEDAD INMOBILIARIA"  qui confirme que le bien immobilier est à jour de ses impôts. 

certificat impots model

4) Un certificat récent de non-hypothèques  CERTIFICADO DEL ESTADO JURIDICO DEL INMUEBLE" du registre des Terres "REGISTRO DE TITULOS" " qui confirme  que le bien immobilier n'a pas de dettes hypothéquaires ou de mesures de séquestre qui l'affectent.

certificat de non hypoteque

Une fois ces documents en mains, vous avez éliminé 90 % des risques inhérents à ce genre de transactions.

 

Il est évident que de nombreux terrains ne disposent pas de ces documents nécessaires à la vente mais la plupart des acheteurs de terrains qui ne prendront pas la précaution d'exiger ces différents papiers connaitront des problèmes.

 

Les propriétaires qui souhaitent vendre vous diront souvent que ces documents ne sont pas nécessaires ; Soit ils ignorent la loi, soit ils ont quelque chose à cacher...

Un avocat/notaire ensuite pourra vérifier la validité de ces documents et établir un contrat de vente en vérifiant que celui qui se prétend le vendeur est bien le propriétaire du terrain...

 

Il est courant de payer au total 5 % en supplément de la vente, la plupart du temps aux frais de l'acheteur.
Les frais de transfert de propriétés sont en général les suivants :
3% de la valeur du bien en impôts à payer à la Direction des impôts (DGII)
1% au notaire
1% a l'avocat.


A savoir également :
Si vous achetez un bien qui dépasse 5 millions de pesos dominicains selon l'estimation fiscale, généralement beaucoup moins importante que le prix que vous aurez réellement payé , vous devrez régler, chaque année, 1 % d'impôts sur la partie de la valeur du bien qui est au-dessus des 5 millions de pesos.
Exemple, pour une villa estimée 8 millions par les impôts, vous paierez 1 % de 3 millions (8-5 millions) = 30 000 pesos, soit environ 600 euros par an, au cours actuel
Lien du site des impôts de la DGII :
http://www.dgii.gov.do/dgii/impuestos/Paginas/ivss.aspx

 

 

 

 

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Voisin 18/12/2011 08:48

Bonjour
Je viens de lire attentivement vos commentaires sur les documents nécessaires , avant l'achat...(documents que je n'ai pas ...) Je n'ai pas réglé les 3 % au moment de l'achat. On me dit que faute
de paiement de ces 3 % dans les 6 mois (j'ai acheté en aout 2008), il y aurait maintenant des pénalités de l'ordre de 5 à 6 % par mois à payer en plus des 3 % ??? Merci par avance de vos conseils
avisés

Tina 19/12/2011 14:28



La direction générale des impôts internes, DGII, pourra vous renseigner de façon officielle car cela ne peut être qu'elle qui demanderait  des pénalités lorsque la demande de changement
de propriétaire du titre est effectuée plus de 6 mois après la signature du contrat de vente.


http://www.dgii.gov.do/Paginas/Index.aspx


la loi sur les 3% porte la référence 288-04


Cordialement