Acheter en RD le point de vue d'un avocat Français

Publié le par Tina

J'ai trouvé sur internet un article, écrit par un avocat et qui donc me semblait bien placé pour donner son point de vue.

 

Acheter immobilier en RD, attention!!!

Acheter un bien en RD peut être une bonne idée mais attention aux sirènes; plus qu'ailleurs il faut bien réfléchir et surtout avoir en tête les réflexes qui suivent:


Ahhhhhhhh les sirènes de la RD!!!!!! N'oubliez pas qu'il s'agit du pays de "demain" et de "il n'y a pas de problème" ou du "mais ici c'est comme cela".

NON: la RD est un pays de droit avec des codes et des lois et des règles biens précises et nombreuses à suivre; ce n'est pas l'anarchie et on ne fait pas ce que l'on veut.

- la première règle à suivre plus que partout ailleurs est : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.

Vous êtes sous le charme du pays, en vacances ou nouvellement installé, vous vous imaginez y vivre dans le confort de votre logement, très bien; mais pensez avant tout qu'il s'agit d'un pays en voie de développement tout de même; les questions à se poser:
* le prix est il finalement correct par rapport à d'autres pays proches comme MIami en ce moment
* y a t-il l'électricité; si c'est du neuf un générateur? si c'est une résidence combien coute l'entretien et le fonctionnement du générateur?
* y a t-il une citerne d'eau (indispensable)
* est ce isolé? car attention à l'insécurité

Oubliez aussi les sirènes de la rentabilité promise par les vendeurs; les locations touristiques sont rarement à l'image des chiffres donnés, surtout pour les villas; les plus values de revente vont surtout aux..............promoteurs.

N'oubliez pas que la profession d'agent immobilier n'est pas réglementée; ,n'importe qui peut s'installer agent immobilier; l'ancienneté ne fait pas forcément la compétence; renseignez vous sur les diplomes des agents immobiliers qui vous entourent, vous serez surpris!!!

S'il s'agit d'un coup de coeur, oubliez le; s'il s'agit d'un achat pour y vivre, pourquoi pas, mais jamais isolé; s'il s'agit d'un investissement locatif de rentabilité, bof: seuls quelques endroit valent le coup comme la zone coloniale, certains secteurs touristiques; pour vous faire une idée regardez autour tous les projets arrêtés ou au contraire tous les projets en construction ou nouvellement construits et vous comprendrez que les promoteurs ont besoin de vendre à tout prix et que les touristes vont avant tout en vacances dans les ressorts et non dans les villas !!!

- la 2e règle à suivre est : choisissez un avocat réellement compétent qui suit un cahier des charges bien précis; s'il vous dit très vite que tout est en ordre et sans problème= méfiance; dans ce pays rien n'est en ordre, il faut mettre en ordre !

- la 3e règle: les documents à pointer impérativement; en effet vous pouvez signer l'acte d'achat mais ce n'est pas pour autant que vous aurez sans difficulté le titre à votre nom; s'il y a une erreur dactylo, s'il y a une dette fiscale ou une opposition en cours le titre sera bloqué et vous aurez payé, peut être pour ne rien avoir en final et ne pensez même pas au procès!!!!!

les documents à pointer:

- le titre de propriété lui même: le vendeur est il bien le même que sur le titre; est il marié (dans ce cas madame doit signer);
- construction neuve: le droit du sol et le droit de batir est il bien payé?
- les factures d'eau et d'électricité sont elle bien à jour
- l'impot sur l'actif a t-il bien été payé? ou attestation d'exonération
- si le vendeur est une société, vérifier qu'elle ne doit pas d'impôt; vérifier l'assemblée autorisant la vente avec le cachet en bonne et due forme et vérifier en même avec le certificado mercantil que le signataire est bien le Président
- le jour de la vente tous ces documents doivent vous être remis sinon = pas de signature et pas de paiement, sauvez vous
- si on vous parle de deslinde en cours= sauvez vous
- on vous parle de notaire= très bien; mais le notaire ne fait que mettre son cachet, bien souvent après coup et sans avoir même vu les personnes censées signer devant lui
- on parle de neuf : demandez à voir l'autorisation du médio ambiante et aussi de celui du tourisme pour certains secteurs 
- copie de la pièce d'identité de chaque signataire, copie du RNC de la société le cas échéant

Attention certains secteurs sont beaucoup plus à risque que d'autres : Samana, Punta cana, Saint Cristobal et Palenque; bien souvent ce ne sont pas des "titulos" mais des "constanzas" et alors la ======== DANGER.

Si par ailleurs on veut vous vendre un terrain ou une finca avec comme titre de propriété un certifiat de la société de sucre ou autre entité agricole ====== FUYEZ dans 90% des cas ou prenez un super avocat spécialisé.

Parlons maintenant de la réservation:

- l'usage est de verser 5 ou 10%; problème : qui va garder cet argent en séquestre ?????
- attention a bien libeller la réservation avec surtout des clauses suspensives bien précises portant sur le fait que le jour de la vente les documents ci-avant cités seront bien communiqués

Parlons des honoraires:

- les agents immobiliers prennent 5% (il y a une loi pour cela)
- les avocats: honoraires libres mais ne tombez pas dans le panneau du pourcentage; vus êtes étranger donc censé payer cher, soit 4 ou 5 fois plus qu'unDominicain; n'acceptez pas cela; au dela de 1500 $ demandez pourquoi et faites intervenir un autre; et n'ayez pas peur de consulter le "colegio de abogados" pour avis, qui est à Sto Domingo*
- les frais: impôt de 3%; payez directement, éviter de donner l'argent aux intermédiaires
- vérifiez que l'avocat est bien "avocat" en allant sur le site du colegio des avocats de Santo Domingo ou en demandant une attestation et surtout demandez toujours à voir la carte professionnelle de l'avocat qui doit être en cours; cette carte est renouvelée chaque année sinon il  a exercice illégal (et il y en a beaucoup de faux).
E. V.

J'ai retiré le nom de cet avocat que l'on m'a signalé comme n'étant pas des plus recommandables, il n'en demeure pas moins que ses conseils restent pleins de bon sens.....

*Colegio de Abogados de la Republica Dominicana, La Catolica 60, Santo Domingo

Teléfonos 809 685 6508 / 809 685 5259 / 809 682 40492

escudo nacional dominicano

 Entre les propos excessifs des vendeurs de Paradis et ceux alarmistes que l'on peut lire sur certains forums, il convient de faire la part des choses. Le pays est en train d'évoluer, il n'y a aucune raison de se faire avoir si l'on est attentif.

Comme le dit cet avocat ; La République Dominicaine est un pays de droit avec des codes et des lois, des règles bien précises et nombreuses à suivre. Ce n'est pas l'anarchie et on ne fait pas ce que l'on veut !

De plus il semble que les tribunaux fassent de mieux en mieux leur travail, l'on peut consulter les jugements par internet http://www.suprema.gov.do/ ou directement à la Capitale, ici tout est public, tout est affiché.

Les Dominicains ne paraissent pas favorisés et les conflits entre "gringos" sont jugés avec la même diligence.

 


 


 

 

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Patacrac 20/10/2012 13:05

Bonjour,
J'ajouterai ma devise : louez 6 mois avant d'acheter, c'est pas cher, et vous connaitrrez l'endroit vous aller devoir vivre, ses avantages, et ses inconvénients, le paradis avec comme seul voisin
la plage et des cocotiers, et l'absence de vie culturelle, a eu raison de beaucoup d'expat. qui se retrouvent en finale à Santo Domingo, l'idéal étant de ne pas rompre avec son pays : 6 mois
là-bas, six mois en Europe-Canada, beaucoup d'avantages !!(sécurité sociale, etc...)

Tina 20/10/2012 15:49



Tout à fait d'accord 6 mois c'est le minimum pour se faire une idée, il y a tellement de différences entre l'image que donne la Rep Dom depuis un tout inclus et la réalité du
quotidien.......Ensuite la façon d'y vivre, c'est selon ta personnalité, ce que tu es venu y chercher, ton propre parcours, de la même façon que certaines personnes ne peuvent vivre en dehors de
l'agitation de Paris, d'autres sont tres heureuses au fin fond de la creuse.  A chacun son idéal...